Que l’on s’apprête à vendre ou à louer une maison ou un appartement à Marseille, on est soumis à l’obligation de faire réaliser une panoplie de diagnostics immobiliers obligatoires, dont le compte-rendu se doit d’être constitutif du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Dans le cadre d’une location, ce précieux document doit être annexé au bail. Puis, en cas de vente, il doit être remis au potentiel acquéreur lors de l’avant-contrat ou, à défaut de promesse de vente, de la signature de l’acte authentique. Plus qu’une simple obligation légale à laquelle vendeurs et acheteurs sont soumis, le DDT s’inscrit comme un outil permettant la sécurisation de la transaction.
Dans cette optique, il informe les potentiels acquéreurs ou locataires sur les différents éléments du bien pouvant potentiellement présenter des risques aussi bien pour la santé que pour la sécurité des occupants.
Puisque l’on est obligé de faire réaliser l’ensemble des diagnostics obligatoires à ses frais exclusifs, il est légitime de se poser la question de savoir s’il existe des moyens pour économiser sur ce poste de dépense non négligeable, d’autant que les frais pratiqués par les diagnostiqueurs certifiés peuvent varier d’une ville à l’autre. Avant que l’on ne s’attarde sur les moyens de limiter les frais de diagnostics à Marseille, faisons d’abord un point sur les diagnostics obligatoires en cas de vente et de location.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
À l’occasion de la mise en location ou en vente d’une maison ou d’un appartement à Marseille, réaliser des diagnostics immobiliers revient à soumettre le bien concerné à un contrôle technique des plus rigoureux. Ce bien immobilier est dans ce cas évalué par un diagnostiqueur immobilier marseillais selon différents critères préétablis. Dans le cadre d’une vente, ces critères sont au nombre de 10 :
- surfaces privatives dévolues à l’acquéreur (diagnostic loi Carrez),
- performance énergétique (diagnostic performance énergétique ou DPE),
- risque d’explosion au plomb (constat de risque d’explosion au plomb ou CREP),
- présence ou non d’amiante (diagnostic amiante),
- présence ou non d’insectes xylophages (diagnostic termites),
- état de l’installation intérieure de gaz, si le bien a plus de 15 ans,
- état de l’installation intérieure d’électricité, si le bien a plus de 15 ans,
- état des risques et pollutions (ERP),
- état de l’installation d’assainissement non collectif,
- état de nuisances sonores aériennes, si le bien est établi dans un secteur où les pollutions sonores aériennes sont avérées, ou dans une zone définie par l’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme.
En cas de location nue ou meublée, on écarte le diagnostic superficie Carrez, le diagnostic termites et l’état de l’installation d’assainissement non collectif.
Une fois tous les diagnostics obligatoires réalisés, ceux-ci doivent être regroupés au sein du DDT que l’on annexe au bail pour une location, ou à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente pour la vente. Après la signature de l’acte authentique de vente, si un ou plusieurs de ces diagnostics obligatoires sont manquants ou erronés, l’acquéreur est en droit d’engager une poursuite à l’encontre du vendeur en cas d’apparition de vices cachés qui concernent l’un de ces diagnostics. Une telle démarche débouchera, soit sur la baisse du prix de vente, soit sur l’annulation sans pénalités de la vente.
Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires à Marseille ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires ne peuvent être établis que par un diagnostiqueur certifié par un organisme ayant reçu l’accréditation de la COFRAC, à l’exception de l’ERP que le vendeur ou le bailleur pourra réaliser lui-même et l’état d’assainissement non collectif qui doit obligatoirement être réalisé par le service public d’assainissement non collectif.
Comment économiser sur les frais de diagnostics immobiliers à Marseille ?
Le coût horaire d’un diagnostic immobilier est librement fixé par chaque diagnostiqueur certifié. Pour le faire, le professionnel se base en tout premier lieu sur plusieurs caractéristiques techniques de la maison ou de l’appartement à diagnostiquer. Parmi celles-ci, on cite la superficie du bien, son année de construction, la zone dans laquelle il est établi, son type, ses équipements… On peut ajouter à tout cela les différentes prestations que le diagnostiqueur inclut dans son tarif horaire, sans compter les frais de déplacement, etc.
Dans tous les cas, selon la ville où se trouve le bien à vendre ou à louer, ce coût peut varier de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros. En partant de ce constat, force est d’admettre que les frais de diagnostics immobiliers obligatoires varient considérablement entre différentes communes.
Cela explique les raisons pour lesquelles les particuliers ont vraiment du mal à s’y retrouver. Ces variations s’expliquent notamment par l’évolution du jeu de l’offre et de la demande, mais également par le nombre de prestataires intervenant dans la même commune.
Il est tout de même indiqué que Marseille est l’une des villes où les offres de diagnostics immobiliers sont les plus abordables. D’ailleurs, il est bel et bien possible de réduire davantage le coût des prestations en adoptant les bons réflexes. Tout d’abord, il est préférable de faire réaliser simultanément l’ensemble des diagnostics obligatoires ou le maximum possible pour ainsi faire d’importantes économies sur les frais de déplacement, ces derniers faisant partie des éléments qui peuvent augmenter significativement la note. En privilégiant les offres groupées, on ne paie que pour un seul déplacement.
Par ailleurs, avant de faire appel à un diagnostiqueur à Marseille, il est plus pertinent de faire une liste des diagnostics toujours en cours de validité en vérifiant effectivement leur date de réalisation. Cela permet en effet au vendeur ou au bailleur d’éviter de payer pour un ou plusieurs diagnostics toujours valides. La loi Carrez, par exemple, a une durée de validité illimitée en l’absence de la réalisation de nouveaux travaux. Il en va de même pour le CREP dans la mesure où le résultat est négatif. Le DPE quant à lui est valide pendant 10 ans, tandis que l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité ainsi que l’état d’amiante ont une durée de validité de 3 ans, etc.
Puisque les tarifs des diagnostics sont fixés librement par les diagnostiqueurs, pour faire d’importantes économies, il vaut mieux faire jouer la concurrence en confrontant plusieurs devis pour n’en retenir que le plus intéressant.
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